Покупка на этапе строительства в Черногории: семь проверок до внесения депозита
На этапе строительства — лучшие цены на побережье и самые предотвратимые ошибки. Список, который мы проходим до того, как клиент подпишет бронирование.
Почему на этапе строительства — и почему осторожно
Покупка у застройщика в Черногории имеет реальные преимущества: нет налога на передачу, поэтапная оплата работает как беспроцентное финансирование, новое здание с гарантией, а стартовые цены обычно на 15–25 % ниже цены того же объекта в готовом виде. Брендированные застройщики залива сдали каждую запущенную очередь. В других местах побережья история неоднозначна, и подписанный договор — единственное, что защищает ваш депозит. Вот семь проверок.
1 · Есть ли разрешение на строительство — именно на это здание?
Запросите građevinska dozvola и убедитесь, что оно распространяется на тот корпус и этажность, которые вы покупаете, а не на более раннюю или меньшую версию проекта. Продажа «в ожидании разрешения» — это спекуляция землёй, а не покупка недвижимости.
2 · Кому принадлежит земля?
В выписке из кадастра собственником должна значиться компания-застройщик, без ипотек, имеющих приоритет перед покупателями. Банковское финансирование — норма; важно, чтобы банк снимал обременение с каждого объекта при его завершении.
3 · Что этот застройщик сдал раньше?
Посетите завершённый проект и поговорите с его владельцем. Сдача в срок, устранение недоделок и то, как после передачи были установлены эксплуатационные платежи, скажут больше любой визуализации.
4 · Привязаны ли платежи к этапам строительства?
Хорошие планы — 10 % при подписании, платежи на этапах фундамента, каркаса, фасада и 20 % при передаче — означают, что вы никогда не платите за работу, которую не видите. Остерегайтесь планов с 50 % и более до возведения каркаса.
5 · Что будет, если опоздают они — или вы?
В договоре должны быть дата передачи, льготный период, ежедневная или ежемесячная неустойка для застройщика и чёткое право расторжения с возвратом средств при задержке сверх установленного срока. Штрафы для покупателя читайте так же внимательно.
6 · Включён ли НДС в цену и что именно входит?
Цены на новостройки должны включать 21 % НДС. Письменно подтвердите, что входит в цену — кухня, санузлы, кондиционирование, парковка, кладовая, пакет мебели — и что считается доплатой. На фотографиях в брошюрах обычно показаны именно доплатные опции.
7 · Как вы получите ключи и право собственности?
Для передачи нужны разрешение на использование (upotrebna dozvola) и ваша собственная запись в кадастре. Зафиксируйте в договоре, кто и когда подаёт документы, и что последние 20 % оплачиваются против зарегистрированного права собственности, а не против письма.
Мы проводим эти проверки для каждого клиента
Пришлите название проекта — и в течение двух дней мы расскажем, что знаем о застройщике, разрешении и договоре.
