Kupovina nekretnine u Crnoj Gori
Ko može da kupi, koliko košta, koliko traje i šta dobijate uz to — praktični vodič koji dajemo svakom klijentu.
Ko može da kupi
Strani državljani i kompanije mogu kupovati stanove, kuće i poslovne prostore u Crnoj Gori na svoje ime, sa istim pravima svojine kao i državljani. Građevinsko zemljište u urbanim zonama je uglavnom takođe dostupno; poljoprivredno zemljište, šume i pojedine obalne ili pogranične parcele ograničeni su za fizička lica i obično se kupuju preko crnogorske firme, čije osnivanje traje nekoliko dana. Svojina je puna i upisuje se u katastar (list nepokretnosti), koji je javan i pretraživ.
Kupovina iz preprodaje
Porez na promet nepokretnosti, progresivan od 2024: 3 % do €150.000; 5 % na dio između €150.000 i €500.000; 6 % iznad. Plaća kupac nakon upisa.
Novogradnja od investitora
Bez poreza na promet. PDV od 21 % uključen je u oglašenu cijenu. Važi plan plaćanja investitora — obično 20–30 % pri potpisivanju i ostatak u fazama do primopredaje.
Ostali troškovi
Notarske takse po zakonskoj tarifi (od nekoliko stotina do oko €1.500), sudski tumač, upis u katastar, po želji advokat (€1.000–3.000). Agencijsku proviziju obično plaća prodavac.
Troškovi održavanja
Godišnji porez na nepokretnost 0,25–1 % procijenjene vrijednosti (u nekim opštinama viši za sekundarne domove), komunalije i troškovi održavanja zgrade ili rizorta od oko €1 do €6 po m² mjesečno u brendiranim projektima.
Postupak, korak po korak
- Uži izbor i razgledanja — provjeravamo vlasništvo i dozvole prije nego što doputujete.
- Rezervacija — kratak ugovor i manji depozit (obično €5.000–10.000) skidaju nekretninu sa tržišta na dvije do četiri sedmice dok traje provjera.
- Provjera — list nepokretnosti, građevinska i upotrebna dozvola, hipoteke ili tereti, planski status, troškovi održavanja. Vaš advokat ili naš.
- Predugovor — ovjeren kod notara, sa kaparom od 10 %; određuje cijenu, datum završetka i kaznu ako bilo koja strana odustane.
- Glavni ugovor i plaćanje — potpisuje se kod notara uz sudskog tumača; sredstva se prenose bankovnim transferom, obično sa crnogorskog računa koji se otvara za jedan dan.
- Upis — notar dostavlja katastru; novi list nepokretnosti na vaše ime stiže za nekoliko dana do nekoliko sedmica.
Jednostavna preprodaja se zatvara za četiri do osam sedmica; jedinica u novogradnji prati raspored investitora.
Da li kupovina daje boravak?
Vlasništvo stambene nekretnine u Crnoj Gori daje pravo na privremeni boravak, koji se obnavlja godišnje, za vas i užu porodicu; stalni boravak moguć je nakon pet godina. Sada važi minimalna upisana vrijednost (€150.000 od 2026) — provjeravamo aktuelna pravila i pripremamo dokumentaciju sa vama.
Mogu li dobiti hipoteku?
Crnogorske banke kreditiraju nerezidente selektivno — obično do 50–60 % vrijednosti, na 10–15 godina, uz dokaz o prihodima iz matične zemlje. Većina međunarodnih kupaca plaća gotovinom ili se finansira kod kuće; fazni planovi investitora služe kao beskamatno premošćavanje kod novogradnje.
Šta je sa prihodom od izdavanja?
Kratkoročno izdavanje zahtijeva jednostavnu turističku registraciju; prihod se oporezuje po stopi od 15 % uz priznate troškove. Brendirani projekti vode programe izdavanja za vlasnike; drugdje vas možemo povezati sa lokalnom agencijom za upravljanje.
Da li je sigurno kupovati u izgradnji?
Sa pravim investitorom — da, a ulazne cijene to opravdavaju. Provjeravamo građevinsku dozvolu, vlasništvo zemljišta, istoriju investitora i klauzule o primopredaji i penalima u ugovoru i nikada ne savjetujemo da platite više nego što plan zahtijeva prije nego što je svaka faza vidljivo dostignuta.
Pitanja o vašoj situaciji?
Poreska rezidentnost, strukture vlasništva, nasljeđivanje — poziv od dvadeset minuta obično odgovori na većinu toga.